Wie hoch ist der Wert einer Immobilie aus Sicht des Finanzamts?
Haben Sie eine Immobilie geschenkt bekommen oder geerbt? Das Finanzamt bekommt ganz sicher mit, dass Sie eine Immobilie erhalten haben. Denn das Grundbuchamt gibt dem Finanzamt Bescheid. Das Finanzamt bewertet bei einer Erbschaft oder Schenkung den Wert einer Immobilie mit dem Verkehrswert. Der Verkehrswert wird vom Finanzamt nach einem pauschalen Berechnungsverfahren ermittelt. So ist nach § 177 BewG der sogenannte „gemeine Wert“ zu berechnen. Dieser bildet die Basis für die Berechung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer.
Bewertung des Finanzamts oft ungenau
Oftmals kommt es aufgrund der pauschalen Regelungen jedoch vor, dass vom Finanzamt wichtige Faktoren, z.B. die Lage oder ein eher unterdurchschnittlicher Zustand, gar nicht oder nur unzureichend berücksichtigt werden. Denn der Finanzbeamte muss keine Ortsbesichtigung vornehmen – ganz im Gegensatz zum Sachverständigen. Der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert (Marktwert) ist dann zu viel hoch bemessen und Sie zahlen eine zu hohe Steuer, z.B. Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer.
Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer sparen
Dem Gesetzgeber ist bewusst, dass es sich bei den Immobilienbewertungen des Finanzamts nur um eine pauschale Vorgehensweise handelt. Auf der Grundlage des § 198 des Bewertungsgesetzes ist es somit möglich, völlig legal Steuern zu sparen. Dazu muss „lediglich“ ein niedrigerer Verkehrswert (Marktwert) nachgewiesen werden. Die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer kann so durch ein qualifiziertes Gutachten eines Sachverständigen erheblich gesenkt werden. Denn das Finanazmt bewertet den Grundbesitzwert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft nur “vom Schreibtisch aus”. Besonderheiten, wie z.B. hohe Investitionskosten werden im Einzelfall nicht genügend berücksichtigt. Als Sachverständige führen wir immer einen Ortstermin durch. Wir prüfen die tatsächlichen Gegebenheiten des Objekt und ermitteln zuverlässig einen marktgerechten Wert, der sich von den pauschalen Ansätzen des Finanzamts oftmals zu Ihren Gunsten unterscheidet.
Dr. Björn Haack: Ich hatte einen besonders interessanten Fall in Köln-Rodenkirchen zu bewerten. Es handelte sich um ein Architektenhaus mit insgesamt drei Wohungen. Zwei Wohnungen standen leer. In der dritten lebte eine alte Dame, die dort ein lebenslanges Wohnrecht inne hatte. Der Keller des Hauses war stark von Feuchtigkeit beeinträchtigt. Die unverwandte Erbin sollte nun 30 Prozent des Verkehrswertes an Erbschaftssteuer zahlen. Das Finanzamt orientierte sich bei seiner Bewertung an durchschnittlichen Vergleichswerten des Kölner Gutachterausschusses und errechnete einen Wert von 1.500.000 EUR. Durch unser Gutachten, welches das Wohnrecht und die Baumängel berücksichtigte, konnten wir den Verkehrswert ca. 30% niedriger ansetzen lassen.
Nachweis beim Finanzamt
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann nur durch ein Gutachten erbracht werden, das ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Das Finanzamt ist jedoch nicht automatisch an das vorgelegte Gutachten eines Sachverständigen gebunden. Vielmehr unterliegt das Gutachten der freien Beweiswürdigung. Bei methodischen Mängeln kann das Finanzamt das Gutachten zurückweisen. Bei uns erhalten Sie Gutachten von höchster Qualität, welche regelmäßig vom Finanzamt anerkannt werden.
Senken Sie mit unserer Expertise ganz legal Ihre Steuerlast. Gerne beraten wir Sie und erstellen Ihnen ein Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt.