Bei einer Zwangsversteigerung wird sogenanntes unbewegliches Vermögen, wie z.B. unbebaute oder bebaute Grundstücke, Wohnungen, Teileigentum oder grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht versteigert. Die Zwangsversteigerung führt somit im Gegensatz zur Zwangsverwaltung zu einer Verwertung eines Objekts. Dies geschieht oftmals dann, wenn ein Gläubiger seine Ansprüche geltend macht. Vor dem Versteigerungstermin muss das Amtsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts con einem Sachverständigen für Immobilienbewertung ermitteln lassen. Die Verkehrswertermittlung dient dazu, die Wertgrenzen bei der Zwangsversteigerung bestimmen zu können.
Verkehrswertgutachten bei Zwangsversteigerung
Hat das Gericht den Sachverständigen beauftragt, wird dieser den Schuldner und die Gläubiger anschreiben und einen Terminvorschlag machen. Der Sachverständige hat im Rahmen einer Zwangsversteigerung grundsätzlich alle Parteien einzuladen und die Gelegenheit zu geben, am Ortstermin teilzunehmen. Es wird in der Regel 14 Tage vor dem tatsächlichen Ortstermin der Terminvorschlag ausgegeben. Bei der Besichtung der Immobilie oder des Grundstücks werden alle wertrelevanten Paramter aufgenommen. Die Beteiligten an der Zwangsversteigerung haben dabei die Möglichkeit, wertbeeinflussende Umstände zu benennen. Die Wertermittlung erfolgt nach den strengen Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). So entsteht ein rechtssicheres Gutachten, welches dem jeweiligen Amtsgericht zur Verfügung gestellt wird. Der ermittelte Wert des Versteigerungsobjekts sowie ggf. Verkehrswertgutachten wird dann den Verfahrensbeteiligten bekanntgegeben. Abschließend legt der Rechtspfleger den Verkehrswert der Immobilie durch Beschluss fest.
Teilungsversteigerung
Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist nach § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die sogenannte Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Gemeinschaften, die durch Teilungsversteigerung die Gemeinschaft an einer Immobilie beenden, umfassen beispielsweise:
- Ehe / Scheidung
- Erbengemeinschaft
- Gesellschaft beschränkten Rechts (GbR)
- offene Handelsgesellschaften (OHG)
Ist ein Gläubiger mit im Spiel, so kann dieser anstelle des verschuldeten Miteigentümers die Aufhebung der Gemeinschaft beim Amtsgericht beantragen. Für die Durchführung der Teilungsversteigerung gelten nach § 180 Abs. 1 ZVG die Vorschriften der ersten beiden Abschnitte des ZVG, soweit nicht in den § 181 bis § 185 ZVG eine abweichende Regelung getroffen wurde. Auch bei der Teilungsversteigerung wird daher ein Sachverständiger für Immobilienbewertung beauftragt, eine Verkehrswertermitltung der Immobile durchzuführen. Abweichungen vom Zwangsversteigerungsverfahren betreffen insbesondere die Einstellungsmöglichkeiten, sowie Regelungen des geringsten Gebots und der Sicherheitsleistung.