Die Aufgabe der Projektentwicklung mit Immobilien besteht darin, aus der Kombination der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee eine wertsteigernde Entwicklung eines Grundstücks voranzutreiben. Sie planen eine solche Projektentwicklung im Bereich Immobilien, um eines oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder einer sonstigen Nutzung zuzführen? Dann benötigen Sie objektive Zahlen, Analysen und die Untersuchungen der bauvorbereitenden Maßnahmen, um rationale unternehmerische Entscheidungen treffen zu können. Wir unterstützen Sie bei Ihrer Projektentwicklung in allen Bereichen der Wertermittlung. Dazu gehört die z.B. Überprüfung der Möglichkeiten der baulichen Ausnutzung, die Kalkulation des Projektwerts nach abschließender Fertigstellung, sowie die Berechnung des Bodenwertes mittels Residualwertverfahren.
Projektentwicklung und Bebauungsplan
Gemäß § 1 BauGB, Absatz 3, haben Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die Projektentwicklung. Liegt z.B. bereits ein Bebauungsplan für den Bereich eines zu entwickelnden Projekts vor, so muß die Planung und Nutzung der Gebäude entlang der Vorgaben des bestehenden Bebauungsplans durchgeführt werden. Dementsprechend ist eine Konzeption eines Projekts anzupassen. Liegt kein Bebauungplan vor, so kann ein optimertes Konzept zur baulichen Ausnutzung selbst erstellt werden. Aus diesem Konzept kann später ein Bebauungplan zur städtbaulichen Entwicklung für das Gebiet abgeleitet werden. Dazu empfiehlt es sich jedoch, die maßgeblichen öffentlichen Stellen in einer möglichst frühen Projektphase einzubinden, um Genehmigunsrisikien zu minimieren. Wir unterstützen Sie hierzu bei allen Belangen.
Wertermittlung des zukünftigen Projektwerts
Eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Projektentwicklung ist der Wert, zu dem die Immobilien nach Abschluß des Projkets verkauft bzw. welche Erträge erzielt werden können. Dazu können abhängig von der Art des Projekts verschiedene Methoden, wie z.B. das Sachwertverfahren auf Basis der Herstellungskosten oder das Ertragswertverfahren auf Basis der zu erzielenden Mieten für die Wertermittlung genutzt werden. Auf Basis dieser Wertermittlung kann die wirtschaftlichkeit des Projektes bemessen werde. Dieser Wert ist darüber hinaus von wichtiger Bedeutung, falls das Projekt von Banken finanziert wird.
Residualwert zur Ermittlung des Bodenwerts
Kauft ein Investor ein Grundstück zur weiteren Projektentwicklung, so muss berechnet werden, welchen maximalen Grundstückspreis er als Bodenwert zahlen kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren. Hierzu wird von uns zunächst der Verkehrswert des Projektes nach Fertigstellung des Projektes berechnet und diskontiert. Anschließend werden Baukosten und Baunebenkosten berechnet, sowie Warte-, Planungs- und Vermarktungszeiten. Der Überschuss aus der Differenz von Verkaufserwartung und Gesamtkosten bildet das Residuum, welcher als Preis für das Grundstück angesetzt werden kann.